¿Es mejor construir obra nueva o remodelar lo existente?
El mercado de oficinas en el centro de San José podría volverse obsoleto en el corto plazo: basta con dar observar la capital para saber que la mayoría de espacios son antiguos, tienen accesos complicados y no se han renovado recientemente.
Para ser precisos, nueve de cada diez espacios o edificios en San José centro son anticuados y tienen dificultad a adaptarse a las necesidades de los inquilinos, que buscan sitios más frescos y con más servicios. En total son unos 450.799 metros cuadrados (m2) con estas características.
Después de la pandemia, las empresas implementaron modelos de trabajo híbridos por lo que el modelo de oficina tradicional cada vez es menos frecuente.
Los datos se desprenden de un estudio elaborado por la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield, el cual señala que pese a que al desarrollo del sector de oficinas en los últimos años actualmente se está perdiendo competitividad. Para definir un espacio como obsoleto se toman en cuenta elementos como su fecha inicial de construcción, comodidades, ubicación, accesos o cumplimiento de calidad y seguridad.
El grueso del inventario corresponde a edificios antiguos y desactualizados, con propuestas de valor poco diferenciadoras y no cumplen con los criterios actuales de sostenibilidad.
En la zona este de San José, en lugares como Calle Blancos, San Pedro o Curridabat hay una situación similar, pues solo el 13% de la oferta total —unos 46.009 m²— es considerado apto para atraer y retener a inquilinos.
Más de 1,4 millones de metros cuadrados que se encuentran ya obsoletos o con un riesgo importante de serlo en el mediano plazo. El centro y el este de la capital presentan la mayor proporción, con más de 750.000 m² del inventario, de los cuales 148.000 m² se encuentran vacantes.
Entre los lugares que tienen un mejor panorama, Sabana destaca como nuevo polo de desarrollo de oficinas, gracias a sus ventajas en términos de ubicación, accesos, facilidades y vida urbana. Otro ejemplo es San José Oeste, que ha crecido rápidamente gracias a su posicionamiento como el principal polo de negocios del país, especialmente en Santa Ana o Escazú.
En el resto del GAM
El estudio también señala la situación para el resto de mercados en la Gran Área Metropolitana (GAM) y los resultados son contundentes: en promedio el 66,2% del inventario es considerado como anticuado, de grado no superior o poco competitivo.
Esta clasificación incluye los submercados de Alajuela, Heredia y Cartago, así como el Este y Oeste de la capital. Solamente en la zona herediana la oferta de obras modernas es mayor que la desactualizada, 55% contra el 45% en su orden.
A nivel general, el 69% del total del inventario de espacios corporativos está en riesgo de obsolescencia. Por lo tanto, solo tres de cada diez espacios es clasificado como tipo A o superior.
Históricamente, el crecimiento del mercado de oficinas ha venido de la mano del establecimiento y expansión de empresas multinacionales del sector servicios. Después de la pandemia, la mayoría de las compañías apostaron por esquemas híbridos y virtuales. Además, los colaboradores hoy no se sienten identificados con un horario fijo ni lugares asignados para laborar.
Esta situación ha llevado a los inquilinos a buscar espacios que cuentan con características que previo al coronavirus no se imaginaban, las cuales deben combinar el bienestar del trabajador con la productividad. Asimismo, hay un interés en mayor flexibilidad en términos contractuales, no solo en el arrendamiento si no también en quien asume las remodelaciones de los espacios cuando sea necesario.
Por ello, los desarrolladores inmobiliarios que inviertan más en materia de sostenibilidad, servicios y bienestar para sus ocupantes tendrán una ventaja ante las exigencias del mercado.
Servicios que ofrecen las oficinas
Para promover y facilitar el retorno de los colaboradores a los espacios físicos, las empresas están implementando algunas iniciativas, por ejemplo: eventos sociales, subsidio para transporte, capacitaciones o entrenamientos, alimentación subsidiada o gratuita, servicios como gimnasio, lavacar o guardería.
“La oficina tal y como la conocemos sí está obsoleta. Durante mucho tiempo la dinámica consistió en reunir en un mismo lugar y hora a los colaboradores, sin embargo en la actualidad, una serie de transformaciones propiciadas en gran medida por el avance de la tecnología, las expectativas de las nuevas generaciones y el comportamiento de los mercados globales, están modificando las prácticas tradicionales”, indicó Philippe Garnier, CEO de la firma Garnier & Garnier.
Recientemente esta compañía anunció que su proyecto Citana (ubicado en Sabana), dedicado principalmente a oficinas, permitirá la generación de 2.500 empleos. Tendrá 20 niveles y tres sótanos, para un total de 60.000 m2 de construcción, incluidos 20.000 m2 para área de oficinas y 1.500 m2 de área comercial, con restaurantes en el primer y noveno nivel; la idea es que esté listo en unos dos años.
¿Construir obra nueva o remodelar lo existente?
La idea de remodelar los espacios ya existentes puede ser útil para los desarrolladores, pero en primera instancia se debe evaluar la calidad y estado de la infraestructura con la que se cuenta, esto permitiría aprovechar el inventario para reducir los costos de construcción y minimizar el impacto ambiental.
El reto está en lograr que un edificio construido hace varios años, pueda pasar todas las pruebas necesarias para que se le aprueben los nuevos permisos de construcción y cumpla con los requisitos actuales.
Además las áreas con edificios antiguos podrían ser atractivas para generar iniciativas conjuntas entre los propietarios para aprovechar estos recursos sin necesidad de demolerlos.
Por otro lado, construir obra nueva le permite a los desarrolladores iniciar el proyecto sin limitaciones de espacio, acorde a las necesidades del mercado y en zonas donde hayan detectado mayor posibilidad de que sea rentable.
Adaptar edificios de oficinas existentes es clave para mantener la competitividad en un mercado en evolución. Esto incluye transformar áreas en espacios flexibles y modernos con el objetivo de seguir siendo un mercado atractivo para los inquilinos.
Fuente: El Financiero / Imágenes: Shutterstock
